Sancionada por la Asamblea Nacional y publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N.º 7.065 del 7 de agosto de 2026, la nueva norma introduce un marco especial para contratos de vivienda, permitiendo el pacto del canon en divisas, un nuevo esquema de garantías y procedimientos expeditos de resolución de controversias.

Con la sanción parlamentaria del 31 de julio de 2026 y su subsiguiente promulgación en la Gaceta Oficial Extraordinaria N.º 7.065 de fecha 7 de agosto de 2026, ha entrado en vigencia la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda.

Este cuerpo normativo introduce una reestructuración procesal y sustantiva diseñada para redefinir las relaciones contractuales entre arrendadores y arrendatarios, orientada a la dinamización del mercado inmobiliario nacional, el fomento de la seguridad jurídica y la modernización de los mecanismos de resolución de controversias.

1. Objeto y finalidad de la Ley

La norma legal tiene por objeto crear un régimen especial regulatorio para el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda. Entre sus propósitos fundamentales destacan:

• Protección del derecho a la vivienda: Facilitar la satisfacción de las necesidades habitacionales de la población, promoviendo el arrendamiento como un mecanismo complementario y transitorio, con especial énfasis en el sector juvenil.
• Incentivo al mercado e inversión: Estimular la economía nacional en el sector inmobiliario mediante un marco regulatorio previsible.
• Seguridad jurídica y celeridad: Establecer procedimientos expeditos, transparentes y equilibrados que restrinjan la discrecionalidad e incrementen la confianza de las partes contratantes.

2. Ámbito de aplicación y excepciones

Es fundamental destacar el principio de irretroactividad consagrado en el texto legal. El nuevo régimen aplica únicamente a las relaciones arrendaticias acordadas o formalizadas con posterioridad a su publicación en Gaceta Oficial.

Materias y contratos excluidos

Permanecen expresamente excluidos de este régimen especial:

• Las relaciones arrendaticias de vivienda vigentes a la fecha de publicación, mientras se mantenga la posesión del arrendatario (las cuales continúan sujetas a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y al Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria).
• Terrenos urbanos o suburbanos no edificados y fincas rurales.
• Fondos de comercio, locales comerciales, inmuebles industriales, profesionales o educativos.
• Inmuebles destinados a alojamiento turístico o vacacional (hoteles, moteles, hosterías, paradores).
• Viviendas, habitaciones o pensiones ocupadas en razón de una relación laboral o de subordinación.

3. Principales innovaciones del régimen contractual

La Ley introduce modificaciones operativas y procesales clave en la estructuración de los contratos de alquiler residencial:

• Desvinculación del régimen ordinario previo: Los nuevos contratos no estarán regidos por la normativa de regularización ni por el Decreto de Protección contra Desalojos Arbitrarios.
• Determinación libre del canon y pago en divisas: Se faculta a las partes para pactar libremente el canon de arrendamiento, aceptándose la fijación en moneda extranjera. 
• Esquema de garantías e indemnizaciones: Se autoriza la estipulación de garantías contractuales (vía depósito bancario o póliza de seguro) por un lapso máximo de tres (3) meses de canon. Adicionalmente, se permite pactar una indemnización a favor del arrendador de hasta dos (2) meses de canon en casos de terminación unilateral anticipada por parte del arrendatario.
• Formalización e idoneidad del inmueble: Se permite la formalización mediante documento privado o ante Notaría Pública. Se prohíbe el arrendamiento de inmuebles declarados en ruinas, inconclusos o ubicados en zonas de alto riesgo.
• Distribución de cargas, servicios y reparaciones, salvo pacto en contrario:

• Arrendatario: Asume el pago de servicios públicos y conexos (electricidad, agua, gas, aseo, internet, telecomunicaciones) y las reparaciones cuyo costo supere el treinta por ciento (30%) del canon mensual.
• Arrendador: Asume las cuotas de condominio, tributos inmobiliarios, reparaciones menores o aquellas con un valor igual o inferior al treinta por ciento (30%) del canon mensual.
• Resolución de conflictos y jurisdicción: Se prioriza el uso de medios alternativos de resolución de controversias (conciliación, mediación y arbitraje). Las causas judiciales serán sustanciadas por los Tribunales de Municipio a través del procedimiento breve, con admisibilidad de notificaciones electrónicas en observancia de la legislación sobre mensajes de datos.

4. Causales de terminación

Respecto a la extinción del vínculo contractual, se contemplan modalidades ordinarias (vencimiento del término pactado o mutuo acuerdo) y causas justificadas de resolución anticipada, tales como:

• Impago de tres (3) mensualidades consecutivas de canon o de servicios a cargo del arrendatario.
• Subarriendo o cesión de uso no autorizados expresamente.
• Daños severos al inmueble o ejecución de reformas no consentidas.
• Abandono comprobado de la vivienda.